Protégez votre acheteur : la condition qui lui permet de se retirer

Jusqu'ici, cette série portait sur la lecture des documents : l'attestation, les procès-verbaux, les états financiers, le fonds de prévoyance. Cette lecture ne protège votre acheteur que s'il peut encore agir sur ce qu'elle révèle. En pratique, cela suppose une condition dans la promesse d'achat qui lui permet de se retirer, ou de renégocier, une fois les documents lus.

Cette condition, c'est la clause 9.1, Examen de documents par l'acheteur. La plupart des offres en contiennent une. Qu'elle protège vraiment votre acheteur dépend des détails : ce qu'elle énumère, le délai et l'avis. Là où elle risque de faire défaut dépend de ce que votre acheteur achète.

Copropriété divise : complétez la liste et surveillez les dates

Le formulaire obligatoire de l'OACIQ, la promesse d'achat pour une copropriété divise (PAD), nomme déjà à la clause 9.1 les principaux documents du syndicat : la déclaration de copropriété et ses modifications, les renseignements fournis par le syndicat, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, la police d'assurance de l'immeuble, le descriptif de la partie privative, le fonds d'autoassurance et les états financiers, y compris l'état du fonds de prévoyance. Le formulaire pour une maison (PA) exclut la copropriété et n'en nomme aucun.

Ajoutez ce que la liste imprimée ne couvre pas : l'attestation du syndicat, le budget en cours, l'étude du fonds de prévoyance, le carnet d'entretien, et les soumissions ou rapports d'expert mentionnés dans les procès-verbaux.

Fixez un délai réaliste. Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit remettre à l'acheteur l'attestation du syndicat (art. 1068.1), et le syndicat dispose de 15 jours pour la produire une fois la demande faite. Si le vendeur ne l'a pas encore demandée, un délai de cinq jours ne tiendra pas. Notre article sur l'attestation du syndicat explique ce qu'elle contient.

Surveillez l'avis. L'acheteur a sept jours après l'expiration du délai pour aviser le vendeur par écrit qu'il n'est pas satisfait, ou que les documents ne sont pas arrivés. Sinon, il est réputé avoir renoncé à la condition. Inscrivez les deux dates à votre agenda le jour où la promesse est acceptée.

Copropriété indivise : rédigez la liste vous-même

Le formulaire obligatoire pour la copropriété indivise (PAI) contient la même clause 9.1, avec le même avis de sept jours, mais la liste est vide. Il n'y a pas de syndicat, et le formulaire ne peut donc pas en nommer les documents.

Inscrivez-les : la convention d'indivision, le budget, les états financiers, les procès-verbaux des assemblées des indivisaires, l'assurance et tout fonds de réserve que les propriétaires maintiennent. Laissez la liste vide, et la condition ne couvre rien. Notre article sur la copropriété indivise et les actions explique quoi y chercher, y compris le droit de préemption ou de retrait des autres indivisaires.

Actions : assurez-vous qu'il y a une condition

Il n'existe aucun formulaire de l'OACIQ pour l'achat d'actions d'une société propriétaire de l'immeuble, et l'OACIQ recommande de faire appel à un avocat spécialisé. Quelle que soit l'offre utilisée, assurez-vous qu'elle est conditionnelle à l'examen par votre acheteur des documents de la société : la convention entre actionnaires, les règlements, le bail de l'appartement, les états financiers, les procès-verbaux des assemblées des actionnaires et du conseil, et tout fonds de réserve. Aucune des protections de la copropriété divise ne s'applique ici; cette condition est le seul examen dont votre acheteur bénéficiera.

Sans condition qui fonctionne

La condition d'inspection porte sur l'état physique de l'unité, pas sur les finances de l'immeuble. Si la condition d'examen des documents est absente, vise les mauvais documents ou est expirée, votre acheteur ne peut pas l'invoquer pour ce que les documents révèlent. Il ne lui reste qu'à refuser de signer l'acte et à s'exposer à une réclamation du vendeur.

Quand les documents annoncent une cotisation spéciale

C'est là que la condition prend tout son sens. Si les procès-verbaux et l'étude du fonds montrent des travaux majeurs à venir que le fonds ne peut pas couvrir, votre acheteur a une raison de revoir le prix qui vient des propres documents de l'immeuble, pas d'une opinion.

Le principe est simple. Prenez le coût des travaux, soustrayez ce que le fonds de prévoyance contiendra au moment des travaux, et multipliez l'écart par la valeur relative de la fraction, inscrite dans la déclaration. Les contributions, y compris les cotisations spéciales, sont réparties dans cette proportion (art. 1064).

Le même calcul s'applique quand l'écart se trouve dans le fonds d'autoassurance, qui paie les franchises de l'assurance de l'immeuble. Depuis le 15 avril 2022, il doit atteindre la franchise la plus élevée de la police, à l'exclusion des franchises pour tremblement de terre et inondation (art. 1071.1). Un manque est habituellement comblé par le budget suivant : si la franchise la plus élevée est de 50 000 $ et que le fonds contient 10 000 $, les copropriétaires doivent verser 25 000 $ cette année-là, soit environ 1 150 $ pour votre acheteur à 4,6 %. Mais si un sinistre survient d'abord, un dégât d'eau par exemple, le syndicat a besoin des 40 000 $ manquants tout de suite, et la part de votre acheteur d'une cotisation spéciale serait d'environ 1 840 $. Dans un immeuble qui a connu des dégâts d'eau, c'est à savoir avant que l'offre soit définitive.

Le vendeur connaît déjà ces faits. Il a reçu l'avis de convocation, le budget et les procès-verbaux. Dans les déclarations du vendeur, on lui a demandé si des cotisations spéciales ont été votées sans être encore exigibles, ou sont à prévoir, et la clause 10.2 de la PAD lui demande s'il a reçu un avis de cotisation spéciale.

Pendant le délai de la condition, votre acheteur peut accepter les documents et poursuivre, proposer une modification de la promesse (un prix réduit, ou le vendeur qui paie ou partage la cotisation), ou aviser par écrit qu'il n'est pas satisfait.

Quoi qu'il soit convenu, mettez-le par écrit. Selon la clause 11.3 de la PAD, la créance du syndicat est payable par la partie propriétaire au moment où elle devient exigible, peu importe la date de l'assemblée qui a approuvé la dépense. Dans une décision de 2025, le comité de discipline de l'OACIQ a déclaré un courtier coupable : on avait dit à l'acheteur que le vendeur assumerait les cotisations spéciales à venir, mais aucun écrit ne le prévoyait. Pour la rédaction de cette clause, faites appel au notaire ou à un avocat.

Avant de rédiger l'offre

• Confirmer la structure au registre foncier : divise, indivise ou actions.
• Divise : utiliser la PAD et ajouter à sa liste l'attestation, l'étude du fonds et tout autre document nécessaire.
• Indivise : utiliser la PAI et inscrire la liste complète à la clause 9.1.
• Actions : s'assurer que l'offre, peu importe qui la rédige, est conditionnelle à l'examen des documents de la société.
• Fixer un délai de remise qui laisse place aux 15 jours du syndicat.
• Noter le délai d'avis de sept jours le jour où la promesse est acceptée.
• Si les documents annoncent une cotisation spéciale, la chiffrer, citer les pages et mettre par écrit ce qui est convenu.
• Mettre aussi vos conseils par écrit. Notre article sur la diligence du courtier montre pourquoi c'est important.

Sources

• OACIQ, Promesse d'achat, copropriété divise (PAD)
• Code civil du Québec, art. 1068.1
• OACIQ, Promesse d'achat, copropriété indivise (PAI)
• OACIQ, Copropriété par actions (titrisation)
• Code civil du Québec, art. 1064
• Code civil du Québec, art. 1071.1
• OACIQ, Déclarations du vendeur, copropriété divise
• Comité de discipline de l'OACIQ, décision de 2025