Déclaration de copropriété : les restrictions qui font échouer un achat

Votre acheteur prévoit louer l'unité sur Airbnb pendant quelques années, ou emménager avec un gros chien, ou ouvrir la cuisine. La déclaration de copropriété peut dire non. Elle lie tous les copropriétaires et leurs ayants cause dès son inscription (art. 1062) : votre acheteur la reçoit telle qu'elle est, y compris les règles adoptées l'année avant son arrivée.

La question n'est jamais seulement « que dit la déclaration ». C'est aussi quelle partie le dit, parce que c'est ce qui détermine à quel point la règle peut changer et où se trouve sa version la plus récente.

Trois documents en un

La déclaration comporte trois parties (art. 1052) :

• L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble et des parties privatives et communes, la valeur relative de chaque fraction et le nombre de voix qui s'y rattache, ainsi que les pouvoirs du conseil d'administration et de l'assemblée (art. 1053).
• Le règlement de l'immeuble fixe les règles de jouissance, d'usage et d'entretien des parties privatives et communes (art. 1054). Les animaux, le bruit, les rénovations et les conditions de location s'y trouvent généralement.
• L'état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et communes et les droits réels sur l'immeuble (art. 1055).

Notre article sur ce que votre client achète vraiment explique pourquoi l'acheteur acquiert plus qu'un appartement. Celui-ci porte sur les règles qui viennent avec.

À quel point chaque partie change facilement

Deux conséquences comptent pour votre acheteur. Une règle du règlement de l'immeuble peut changer à n'importe quelle assemblée annuelle, à la majorité simple des personnes présentes. Et ce changement n'apparaîtra pas dans une recherche au registre foncier : il se trouve dans les procès-verbaux et au registre du syndicat (art. 1070). La déclaration inscrite il y a des années peut être périmée le jour où votre acheteur la lit.

Ce qu'une restriction peut faire, et ce qu'elle ne peut pas faire

La déclaration ne peut imposer que les restrictions justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation (art. 1056). Dans cette limite, chaque copropriétaire use librement de sa partie privative, à condition de respecter le règlement de l'immeuble et la destination (art. 1063).

La Cour d'appel a appliqué ce critère à la location dans Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10 400 boul. L'Acadie, 2001 CanLII 10061. Le syndicat avait adopté, à la majorité, un règlement interdisant les baux de moins d'un an. La Cour a maintenu cette restriction, justifiée par la destination résidentielle de l'immeuble, et a refusé de remettre en question la durée choisie par la majorité. Elle a annulé deux autres articles visant les propriétaires de plusieurs unités et les sociétés. La leçon pour le courtier : un règlement peut valablement restreindre la location à court terme dans un immeuble résidentiel, et il peut être adopté après que votre acheteur a fait ses plans.

Le règlement de l'immeuble lie aussi le locataire dès qu'il en reçoit une copie (art. 1057), et le copropriétaire qui loue doit en aviser le syndicat dans les 15 jours, en indiquant le nom du locataire, la durée du bail et la date à laquelle le locataire a reçu le règlement (art. 1065).

Les restrictions qui font le plus souvent échouer un achat

1. La location à court terme. Pour enregistrer un établissement d'hébergement touristique dans une copropriété, l'exploitant doit fournir les dispositions de la déclaration qui le permettent ou, à défaut, l'autorisation du syndicat (Règlement sur l'hébergement touristique, art. 3). Un acheteur qui compte sur des revenus de location à court terme a besoin de cette réponse par écrit avant la levée des conditions.
2. La location à long terme. Une durée minimale de bail, un avis au syndicat et l'engagement du locataire à respecter le règlement sont courants. Un acheteur qui prévoit louer doit les connaître avant de fixer un loyer et une date.
3. Les animaux. Les interdictions, les limites de taille ou de nombre et les règles dans les parties communes se trouvent généralement dans le règlement de l'immeuble, ce qui veut dire qu'elles peuvent changer à la majorité simple.
4. Le tabac. Fumer du tabac, y compris le cigare, et la cigarette électronique sont déjà interdits par la loi dans les aires communes fermées de tout immeuble d'habitation de deux logements ou plus (Loi concernant la lutte contre le tabagisme, art. 2). Dans l'unité et sur son balcon, c'est le règlement de l'immeuble qui décide. Dans El-Helou c. Syndicat de la copropriété du 7500, 7502 et 7504 rue Saint-Gérard, Montréal, 2019 QCCS 2238, la Cour supérieure a maintenu une interdiction de fumer visant les parties privatives, adoptée à la majorité simple, parce que la fumée s'infiltrait dans d'autres unités. Elle a jugé que l'interdiction ne modifiait pas la destination résidentielle de l'immeuble. Un acheteur qui fume, ou qui se voit déjà avec un cigare sur le balcon, doit lire le règlement de l'immeuble et les derniers procès-verbaux : une interdiction peut être adoptée à la prochaine assemblée.
5. Les rénovations. Les normes d'insonorisation des planchers, l'approbation préalable des travaux et les limites touchant la plomberie ou les murs sont fréquentes. Les fenêtres, les balcons et les portes extérieures sont souvent des parties communes : les travaux qui les touchent relèvent du syndicat, pas du copropriétaire.
6. L'usage de l'unité. Une destination résidentielle peut exclure une entreprise à domicile qui reçoit des clients. Un bureau à domicile sans visiteurs est généralement une autre question; lisez la clause.
7. Le stationnement et les espaces de rangement. Un espace peut être un lot distinct, une partie commune à usage restreint rattachée à l'unité par la déclaration, ou un espace que le syndicat loue. Les copropriétaires qui ont l'usage d'une partie commune à usage restreint en assument seuls l'entretien et les réparations courantes (art. 1064). Et une fiche descriptive peut tout simplement se tromper : dans une affaire, un deuxième stationnement intérieur annoncé avec l'unité se trouvait en fait sur une partie commune (Côté c. Huot, 2021 QCCQ 3638). Pour trouver les numéros de lot d'une adresse, notre outil gratuit les affiche, unité par unité.

Une clause, deux acheteurs

Exemple illustratif

Un immeuble de 40 unités, à destination résidentielle, dont la déclaration a été inscrite en 2008. Le règlement de l'immeuble inscrit permet les baux de toute durée. Deux acheteurs visitent la même unité au printemps.

Le premier veut y habiter. Le second veut la louer sur une plateforme de location à court terme pendant trois ans avant d'y emménager. Le procès-verbal de l'assemblée annuelle de l'an dernier fait état d'un règlement, adopté à la majorité, qui interdit les baux de moins de 30 jours, et l'attestation le mentionne parmi les modifications des trois dernières années.

Pour le premier acheteur, la modification ne change rien. Pour le second, elle fait disparaître le plan sur lequel reposait le prix. Rien au registre foncier ne le montre.

Où chercher

• La déclaration inscrite, pour la clause de destination, le règlement de l'immeuble tel qu'adopté à l'origine et l'état descriptif des fractions.
• Le registre du syndicat, pour chaque modification du règlement depuis l'inscription.
• Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, pour les modifications adoptées et proposées. Notre article sur les procès-verbaux montre où regarder.
• L'attestation du syndicat, qui résume les modifications apportées à la déclaration au cours des trois dernières années (Règlement, art. 10). Notre article sur l'attestation explique ce qu'elle contient d'autre.

Quoi en faire

• Demander tôt à votre acheteur ce qu'il prévoit : louer, et pour combien de temps; des animaux; fumer; rénover; une entreprise à domicile; combien de voitures.
• Obtenir la déclaration complète et toutes ses modifications, y compris les modifications du règlement conservées au registre du syndicat, pas seulement la version inscrite.
• Vérifier chaque projet par rapport à la clause de destination et au règlement de l'immeuble, et noter de quelle partie de la déclaration vient chaque règle.
• Pour la location à court terme, trouver la clause qui la permet ou l'autorisation écrite du syndicat avant la levée des conditions.
• Lire les derniers procès-verbaux pour repérer les modifications proposées ou inscrites à l'ordre du jour.
• Confirmer si un stationnement ou un espace de rangement est un lot distinct, une partie commune à usage restreint ou une location.
• Rendre la promesse d'achat conditionnelle à l'examen de la déclaration et de ses modifications, avec assez de temps pour les lire.

Sources

• Code civil du Québec, art. 1062
• Code civil du Québec, art. 1052
• Code civil du Québec, art. 1053
• Code civil du Québec, art. 1054
• Code civil du Québec, art. 1055
• Code civil du Québec, art. 1096
• Code civil du Québec, art. 1060
• Code civil du Québec, art. 1097
• Code civil du Québec, art. 1098
• Code civil du Québec, art. 1070
• Code civil du Québec, art. 1056
• Code civil du Québec, art. 1063
• Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10 400 boul. L'Acadie, 2001 CanLII 10061
• Code civil du Québec, art. 1057
• Code civil du Québec, art. 1065
• Règlement sur l'hébergement touristique, art. 3
• Loi concernant la lutte contre le tabagisme, art. 2
• El-Helou c. Syndicat de la copropriété du 7500, 7502 et 7504 rue Saint-Gérard, Montréal, 2019 QCCS 2238
• Code civil du Québec, art. 1064
• Côté c. Huot, 2021 QCCQ 3638
• Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, art. 10