Une cotisation spéciale à l'horizon : les signaux dans les documents
Peu de choses contrarient autant un acheteur de condo qu'une cotisation spéciale qui arrive quelques mois après son emménagement. Et peu de choses surprennent moins les gens qui habitent déjà l'immeuble. La décision n'est presque jamais soudaine : les travaux ont généralement été discutés, soumissionnés et reportés pendant des années, et l'argent manque généralement depuis aussi longtemps.
Les signaux sont dans le dossier. Ils sont répartis entre quatre documents, et aucun ne dit à lui seul « cotisation spéciale à venir ». Cet article les rassemble.
Comment une cotisation spéciale arrive
Une cotisation spéciale est une contribution que le syndicat exige en plus des charges courantes, généralement pour payer des travaux que le fonds de prévoyance ne peut pas couvrir. Le conseil d'administration doit consulter l'assemblée des copropriétaires avant de décider d'une cotisation spéciale (art. 1072.1). Comme les autres contributions, elle est répartie selon la valeur relative de chaque fraction (art. 1064).
Deux conséquences. Une cotisation spéciale laisse généralement une trace dans les procès-verbaux avant d'être décidée. Et comme elle découle d'un fonds insuffisant, on peut généralement en estimer l'ampleur avant tout vote.
Pourquoi c'est votre acheteur qui risque de payer
Une cotisation spéciale est facturée à la personne qui est propriétaire de la fraction au moment où elle devient exigible. L'acquéreur est aussi tenu de payer les charges communes dues et impayées sur la fraction au moment de l'acquisition (art. 1069). Une cotisation émise le mois suivant la signature revient donc entièrement à votre acheteur, même si le manque qu'elle comble s'est accumulé pendant des années de contributions trop faibles, payées par les propriétaires précédents.
C'est le vrai coût d'un immeuble sous-financé. Les propriétaires précédents ont payé moins que ce dont l'immeuble avait besoin, et celui qui est propriétaire quand la facture arrive comble la différence. C'est pourquoi le moment de l'achat compte autant, et pourquoi les signaux qui suivent valent le temps qu'on y consacre.
Si une cotisation a déjà été votée, ou si elle est payable en versements qui chevauchent la date de signature, la répartition entre le vendeur et l'acheteur se règle dans la promesse d'achat, et le notaire la reflétera dans l'acte de vente. Réglez-la par écrit.
Les signaux, document par document
- L'attestation. Comparez les travaux majeurs prévus pour les dix prochaines années au solde du fonds de prévoyance, et ce solde au montant recommandé par l'étude. Des travaux prévus que le fonds ne peut pas couvrir sont le premier signal. Notre article sur l'attestation du syndicat explique ce qu'elle contient.
- L'étude du fonds de prévoyance. S'il y en a une, regardez la projection année par année, pas la moyenne. L'année où le fonds devient insuffisant pour les travaux prévus est l'année à surveiller. Notre article sur le fonds de prévoyance explique comment la lire, avec ou sans étude.
- Les procès-verbaux. Un point qui revient à l'ordre du jour, une soumission présentée et un vote reporté, une expertise commandée, des copropriétaires qui signalent des infiltrations d'eau. Et, au plus près de l'événement, une consultation sur le financement des travaux. Notre article sur les procès-verbaux montre où regarder.
- Les états financiers. Des déficits répétés, des sommes retirées du fonds de prévoyance, et des arrérages en hausse qui laissent moins de liquidités pour tout le reste. Notre article sur les états financiers présente les lignes à vérifier.
Un signal, c'est du bruit; trois, c'est une prévision
N'importe lequel de ces signaux peut avoir une explication anodine. Un vote reporté attend peut-être une meilleure soumission; un déficit vient peut-être d'un seul hiver difficile. Ce qui compte, ce sont plusieurs signaux qui pointent vers le même élément : la toiture inscrite à la liste des dix ans de l'attestation, soumissionnée dans les procès-verbaux, reportée deux fois, avec un fonds qui, selon les états financiers, ne croît pas. Quand les documents s'alignent ainsi, la question n'est plus de savoir si une cotisation s'en vient, mais quand, et de combien.
Estimer la part de votre acheteur
Partez de l'écart : le coût des travaux, moins ce que le fonds contiendra au moment où ils seront dus. Multipliez-le ensuite par la valeur relative de la fraction. Une toiture de 400 000 $ face à un fonds de 250 000 $ laisse 150 000 $ à trouver. Pour une fraction dont la valeur relative est de 2,8 %, cela représente 4 200 $.
C'est une estimation, pas une prévision au dollar près. Le conseil peut étaler le coût sur plusieurs années, emprunter ou plutôt augmenter les contributions courantes. Mais elle met un chiffre sur le risque, et c'est sur un chiffre que votre acheteur peut agir.
Un immeuble, quatre documents
Exemple illustratif
- Fonds (attestation)
- 260 000 $
- Fonds recommandé par l'étude
- 480 000 $
- Enveloppe et fenêtres, 2028
- 720 000 $
- Dernière assemblée
- consultation sur le financement annoncée
- Part estimée à 3,1 %
- environ 13 000 $
Un immeuble de 36 unités construit en 1992. L'attestation indique un fonds de prévoyance de 260 000 $, avec l'enveloppe et les fenêtres parmi les travaux prévus d'ici trois ans, coût « à déterminer ». L'étude du fonds de prévoyance, obtenue en 2024, recommande un fonds de 480 000 $ au début de l'année et prévoit que le fonds sera insuffisant en 2028, quand l'enveloppe et les fenêtres sont prévues au coût de 720 000 $.
Les procès-verbaux montrent les fenêtres à l'ordre du jour trois années de suite, et un rapport d'ingénieur déposé l'an dernier. À la dernière assemblée annuelle, le conseil a présenté deux soumissions et annoncé une assemblée extraordinaire au printemps pour consulter les copropriétaires sur le financement des travaux. Les états financiers montrent un déficit dans deux des trois derniers exercices, et des contributions au fonds inférieures à ce que recommande l'étude.
En recoupant le tout : environ 720 000 $ de travaux, un fonds bien en deçà de ce que recommande l'étude, et un conseil qui a annoncé une consultation sur le financement. Une cotisation spéciale dans l'année est probable. Si le fonds atteint environ 300 000 $ d'ici là, l'écart est d'environ 420 000 $. Pour une fraction dont la valeur relative est de 3,1 %, cela représente environ 13 000 $.
Quoi en faire
- Vérifier les déclarations du vendeur, qui demandent si le vendeur a reçu un avis de cotisation spéciale, et demander par écrit au vendeur si une cotisation a été proposée ou discutée, et si une assemblée est prévue avant la signature de l'acte de vente.
- Lire l'attestation, l'étude, les procès-verbaux et les états financiers à la recherche des signaux ci-dessus, et chercher le même élément à plus d'un endroit.
- Estimer la part de votre acheteur à partir de l'écart et de la valeur relative de la fraction.
- Décider comment en tenir compte avant que votre acheteur lève ses conditions : dans le prix, dans une condition, ou dans une clause de la promesse d'achat qui précise qui paie une cotisation votée avant la signature mais payable après.
Sources
Lisez tout le dossier, pas un seul document.
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Le présent article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique.
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