Lire le dossier, c'est le travail : ce que disent les décisions sur la diligence du courtier dans la vente d'un condo

Publié le 27 octobre 202610 min de lecture

En juillet 2017, un courtier de Gatineau qui détenait l'inscription d'un condo a aussi rédigé la promesse d'achat de l'acheteuse, conditionnelle à l'examen des documents du syndicat, dont les procès-verbaux et les états financiers. Ce qu'il a reçu était déjà périmé : le procès-verbal d'une assemblée tenue 16 mois plus tôt, et les états financiers de 2014 et 2015. Il les lui a transmis par courriel deux jours plus tard. Il ne les a jamais lus. Les états financiers montraient un immeuble dont les charges dépassaient les produits. La vente a été conclue en août. Après l'assemblée annuelle de septembre, une cotisation spéciale de 2 126 $ est devenue exigible pour son unité. L'année suivante, elle a reçu une lettre au sujet d'un projet de revitalisation d'environ 12,5 millions de dollars, avec une contribution minimale de 87 754 $ pour son unité.

Le courtier a plaidé coupable devant le comité de discipline de l'OACIQ d'avoir fait défaut de conseiller et d'informer l'acheteuse en ne prenant pas connaissance des documents avant de les lui transmettre. Il a payé 5 000 $ d'amendes sur deux chefs, l'autre pour ne pas s'être assuré que la déclaration du vendeur était dûment remplie (OACIQ c. Labbé, 2022 CanLII 42251).

Labbé agissait des deux côtés de cette vente, ce qu'un même courtier ne peut plus faire : depuis juin 2022, le courtier doit mettre fin au contrat d'un acheteur qui veut présenter une offre sur un immeuble que ce même courtier a en inscription (Loi sur le courtage immobilier, art. 29.1). La leçon n'en dépend pas. Le chef portant sur les documents visait ce qu'il devait à l'acheteuse.

Cet article examine ce que les décisions québécoises disent que le courtier doit à l'acheteur d'un condo, à travers des dossiers où l'avertissement se trouvait dans les documents. Il s'adresse aux courtiers d'acheteurs, mais plusieurs décisions visent des courtiers inscripteurs, et les leçons valent dans les deux sens.

La norme : prudent, diligent, et plus qu'un messager

Le Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité énonce les devoirs essentiels. Le courtier doit agir avec prudence, diligence et compétence (art. 62). Il doit conseiller et informer objectivement les parties sur tous les faits pertinents à la transaction (art. 83), prendre les moyens pour découvrir les facteurs qui pourraient leur être défavorables (art. 84) et les informer de tout tel facteur dont il a connaissance (art. 85). Il doit aussi veiller à ce que les droits et obligations des parties soient constatés par écrit (art. 86).

Les tribunaux comparent le courtier à un courtier raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. C'est une obligation de moyens, non de résultat : le courtier ne garantit pas l'immeuble. Mais c'est une obligation active.

Dans Gaudet c. Paris, 2018 QCCS 5894, la maison se trouvait dans une zone à risque élevé de glissement de terrain. Le courtier inscripteur savait qu'un glissement avait touché le terrain voisin et qu'un acheteur précédent s'était retiré après l'avoir vu. Il a aidé les vendeurs à remplir des déclarations qui ne mentionnaient ni le glissement ni la zone. La Cour supérieure a jugé que le courtier qui voit des signaux d'alarme a l'obligation positive de pousser plus loin et ne peut se fier uniquement à ce que dit le vendeur. La vente a été annulée, et le courtier a été tenu responsable envers les acheteurs, avec les vendeurs et la notaire, pour environ 429 000 $. Le courtier n'a pas porté la décision en appel; la Cour d'appel n'a ensuite révisé que la partie du jugement visant la notaire.

Dans Consultants C3PR c. Investissements Lamontagne, 2022 QCCS 1031, la Cour supérieure a résumé les devoirs ainsi : conseiller et informer objectivement, rechercher les facteurs défavorables et les divulguer. Elle a exonéré les courtiers de l'acheteur : quand le vendeur a révélé la présence de débris enfouis après l'acceptation de l'offre, ils avaient exposé les options (se retirer, commander une évaluation environnementale ou faire des sondages), et l'acheteur a plutôt choisi une réduction de prix. La Cour a ajouté que dire à un client que la transaction devait se conclure, sans lui expliquer ses options, aurait constitué une faute au regard du simple bon sens.

Deux tribunaux, deux questions

Un courtier peut être exonéré devant un tribunal et sanctionné par l'OACIQ pour le même type de manquement. Les deux ne posent pas la même question.

Devant un tribunal, l'acheteur doit prouver une faute, un préjudice et le lien entre les deux, généralement avec un expert en pratique professionnelle. Un manquement déontologique n'est pas, à lui seul, une faute civile (C3PR, par. 269). Devant le comité de discipline, le règlement est la norme, et aucun préjudice n'a à être prouvé.

Fournier c. Boisvert, 2016 QCCQ 512 illustre le volet civil. L'offre des acheteurs était conditionnelle à l'examen de la déclaration de copropriété, de deux ans de procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, et des états financiers. Ils avaient deux mois, et ils se sont déclarés satisfaits. Les procès-verbaux du conseil contenaient des résolutions annonçant des travaux majeurs, et des cotisations spéciales totalisant plus de 15 000 $ ont suivi, la première votée en moins d'un an. La Cour a exonéré les courtiers des acheteurs : en faisant insister les acheteurs sur la condition, ils les avaient protégés.

Le volet disciplinaire est différent. Dans OACIQ c. Tremblay (Courtemanche), 2019 CanLII 8550, ni le courtier inscripteur ni le courtier de l'acheteur ne s'est assuré que l'acheteur obtienne le procès-verbal de la plus récente assemblée annuelle. Ce procès-verbal indiquait que le fonds de prévoyance prévu pour les balcons avait diminué, que les frais de condo augmenteraient et qu'une assemblée extraordinaire était prévue. Les deux courtiers ont plaidé coupable et ont chacun payé 4 000 $ d'amende. Labbé franchit l'étape suivante : obtenir les documents ne suffit pas si personne ne les lit.

Pris ensemble, ces dossiers montrent que la condition d'examen des documents protège l'acheteur, et souvent le courtier, devant les tribunaux. L'OACIQ, elle, s'attend à ce que le courtier obtienne les documents et les lise.

Où les dossiers ont dérapé

Des documents non obtenus, ou non lus. Labbé et Courtemanche sont les cas les plus clairs. L'avertissement se trouvait dans des documents que le courtier avait, ou aurait dû avoir.
Une cotisation connue absente de l'écrit. Dans Élisseeva c. Aluminium C.C. inc., 2021 QCCQ 13458, le syndicat avait informé le courtier inscripteur qu'une cotisation spéciale s'en venait, et de son montant approximatif. Il n'en a informé l'acheteur que verbalement, alors que les promesses d'achat indiquaient toujours que le vendeur n'avait reçu aucun avis de cotisation spéciale. La cotisation a été votée le jour de la signature des actes. La Cour a tenu le courtier et le vendeur solidairement responsables de la part de l'acheteur. Devant l'OACIQ, le même courtier a été déclaré coupable de ne pas avoir constaté par écrit l'entente des parties sur la cotisation, et son permis a été suspendu 30 jours (OACIQ c. Thomas, 2025 CanLII 70942; sanction, 2026 CanLII 72489). Auparavant, dans OACIQ c. Maynard, 2011 CanLII 99977, un courtier inscripteur avait assisté à l'assemblée qui avait voté le remplacement des fenêtres, étage par étage, aux frais des copropriétaires, alors que la fiche descriptive indiquait toujours que l'unité ne nécessitait aucune rénovation. Il n'en a jamais informé l'acheteur par écrit, et il a plaidé coupable.
Des renseignements transmis sans vérification. Dans Côté c. Huot, 2021 QCCQ 3638, la fiche descriptive annonçait deux stationnements intérieurs avec l'unité. L'un d'eux se trouvait sur une partie commune. La Cour a retenu la faute du courtier inscripteur : il devait aller au-delà de la parole du vendeur.
Des litiges non divulgués. Dans OACIQ c. Fortin, 2024 CanLII 138031, un courtier inscripteur ne s'est pas assuré que les acheteurs soient informés des litiges du syndicat avec le promoteur, ni de l'ampleur d'un dégât d'eau survenu dans l'immeuble en 2017. Il a plaidé coupable et s'est vu imposer des suspensions de 30 jours.

Ce qui a protégé les courtiers exonérés

Les décisions qui exonèrent les courtiers suivent un modèle.

Une condition, et le temps de s'en servir. Dans Kole c. Du Cap, 2020 QCCQ 2411, l'offre était conditionnelle à la déclaration, aux procès-verbaux, aux renseignements du syndicat et aux états financiers. Les documents ont été fournis, y compris ceux d'une assemblée annuelle tenue quelques jours avant l'offre. Le courtier de l'acheteur a recommandé une inspection des parties communes; les acheteurs l'ont refusée. Les cotisations sont arrivées deux ans plus tard, et aucune faute n'a été retenue contre l'un ou l'autre courtier. Fournier suit le même modèle.
Des questions posées par écrit. Dans Mattheis c. Mansour, 2025 QCCQ 3214, le courtier des acheteurs a attiré leur attention sur les réponses clés de la déclaration du vendeur, notamment sur la possibilité d'une cotisation spéciale, et a soulevé des questions sur les travaux de maçonnerie mentionnés dans le rapport du conseil. Le vendeur, qui siégeait au conseil d'administration du syndicat, a répondu par écrit que les travaux étaient « prévus et financés ». Ils ne l'étaient pas : la cotisation qu'il disait avoir payée visait les ascenseurs. Sa réponse écrite est devenue une preuve centrale, et les acheteurs ont obtenu environ 51 800 $ de lui pour dol par réticence. Le courtier n'a pas été poursuivi.
Des options exposées. Dans C3PR, les courtiers ont expliqué au client ses options quand un problème est survenu, et la Cour n'a pas remis en question le choix du client.
Un suivi qu'on peut prouver. Dans OACIQ c. Guessous, 2021 CanLII 60933, un courtier d'acheteur avait rendu l'offre conditionnelle à quatre ans de procès-verbaux et n'en avait reçu qu'un. Il a été acquitté sur ce chef : aucune des parties n'avait de trace écrite de ce qui avait été demandé ou transmis, et le comité ne pouvait déterminer qui croire. Une demande écrite aurait réglé la question.

Ce qu'on attend aujourd'hui

Depuis 2025, le vendeur doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété (art. 1068.1 C.c.Q.). Les indications de l'OACIQ sur les nouvelles règles en copropriété divise demandent au courtier de demander l'attestation dès la signature du contrat de courtage, de vérifier qu'elle contient tout ce que le règlement exige, d'en discuter avec le client et de le diriger vers un professionnel du droit au besoin. Si elle n'est pas disponible au moment de l'offre, elle devrait être une condition de la promesse d'achat, en tenant compte du délai de 15 jours du syndicat. L'OACIQ ajoute que la demande de renseignements au syndicat demeure utile.

L'attestation est un résumé, pas un substitut au dossier. Dans ses commentaires sur le projet de règlement, le Barreau du Québec a demandé qu'elle comprenne des éléments que les courtiers demandent déjà au syndicat, comme les arrérages dus sur l'unité vendue. Le règlement final ne l'exige pas, et il ne vise que les litiges déjà portés devant un tribunal (art. 10). Notre article sur l'attestation du syndicat explique ce qu'elle contient, et nos articles sur les procès-verbaux et les états financiers montrent où les avertissements de ces décisions seraient apparus.

Quoi en faire

Rendre la promesse d'achat conditionnelle à l'attestation, à la déclaration de copropriété, aux procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, et aux états financiers, avec assez de temps pour les lire.
Lire chaque document avant de le transmettre à votre acheteur, et noter ce que vous y avez trouvé.
Poser par écrit au vendeur et au syndicat les questions que soulèvent les documents : une cotisation proposée, des travaux prévus, des litiges, une assemblée avant la signature de l'acte.
Consigner toute entente sur qui paie une cotisation connue ou votée dans la promesse d'achat ou une modification, jamais seulement dans une conversation.
Quand un document soulève un risque, exposer par écrit les options de votre acheteur : le prix, une condition, une vérification supplémentaire, ou se retirer.
Recommander une inspection, et un expert quand le dossier le justifie.
Garder une trace de ce que vous avez demandé, de ce que vous avez reçu, et quand.

Une note sur ces décisions : la plupart des jugements civils viennent de la Cour du Québec, plusieurs de sa division des petites créances; ils montrent comment les juges appliquent la norme plutôt qu'ils ne créent de précédents contraignants. Plusieurs décisions disciplinaires font suite à un plaidoyer de culpabilité. Chaque décision est liée ci-dessus; lisez-la avant de vous y fier.

Sources

Lisez tout le dossier, pas un seul document.

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