L'attestation du syndicat : ce qu'elle contient, et ce qu'elle ne dit pas

Depuis le 14 août 2025, chaque revente de copropriété divise au Québec s'accompagne d'un nouveau document : l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. C'est l'ajout le plus utile que la loi ait apporté aux dossiers de condo depuis des années. C'est aussi un document dont on peut facilement surestimer la portée.

Pourquoi elle existe

Pendant des décennies, un acheteur pouvait conclure l'achat d'un condo sans que personne ne soit tenu de lui faire connaître la santé financière de l'immeuble. Le Code civil exigeait un fonds de prévoyance, avec une contribution minimale de 5 % des charges communes : un chiffre sans lien avec les besoins réels de l'immeuble. Bien des syndicats n'en faisaient pas plus. Résultat : des fonds sous-financés, des travaux reportés et des cotisations spéciales assumées par quiconque était propriétaire au moment de la facture, souvent un acheteur qui venait tout juste de signer chez le notaire.

L'information qui permettait de le prévoir existait généralement, éparpillée dans les procès-verbaux, les états financiers et la correspondance. L'obtenir dépendait de la collaboration du syndicat, et les réponses aux demandes des courtiers allaient de complètes à inexistantes.

Après le rapport d'un groupe de travail gouvernemental en 2011 et celui d'un comité consultatif en 2012, l'Assemblée nationale a adopté le projet de loi 16 en décembre 2019. La loi s'attaque au problème sous trois angles. Le carnet d'entretien consigne ce dont l'immeuble a besoin. L'étude du fonds de prévoyance, refaite tous les cinq ans, en établit le coût et fixe les contributions en conséquence. L'attestation indique à l'acheteur où en est le fonds par rapport à ce coût. Le règlement qui met ces trois mesures en œuvre s'applique depuis le 14 août 2025.

Comment elle fonctionne

L'article 1068.1 du Code civil du Québec oblige le vendeur à remettre en temps utile au promettant acheteur l'attestation du syndicat, dont la forme et le contenu sont fixés par règlement. Le syndicat doit remettre l'attestation à tout copropriétaire qui la demande, dans les 15 jours, et la mettre à jour au moins une fois par année. Le vendeur peut donc l'obtenir avant même la mise en marché. En pratique, elle arrive souvent après la signature de la promesse d'achat : au moment où votre acheteur la lit, ses conditions courent déjà.

Le règlement précise ce que le syndicat doit déclarer, notamment :

• le solde du fonds de prévoyance, et le montant que l'étude du fonds de prévoyance recommande d'y détenir
• les charges communes exigées et payées au cours des trois dernières années
• les liquidités disponibles pour les dépenses courantes, le budget de l'année en cours et le surplus ou le déficit des trois derniers exercices
• une déclaration confirmant que le syndicat détient ses assurances, le solde du fonds d'autoassurance et la plus haute franchise prévue
• les inspections et expertises, les sinistres et les travaux majeurs des cinq dernières années, avec leurs dates et leurs coûts
• les travaux majeurs prévus pour les dix prochaines années, avec leurs dates et leurs coûts estimés
• les procédures judiciaires en cours et les modifications à la déclaration de copropriété des trois dernières années

Elle doit être datée et signée par une personne autorisée à la donner.

Les deux comparaisons à faire d'abord

1. Le fonds par rapport à la recommandation. L'écart entre le solde du fonds de prévoyance et le montant recommandé par l'étude donne une mesure approximative de ce que l'immeuble devra un jour demander à ses copropriétaires de combler, par des charges plus élevées, une cotisation spéciale, ou les deux.
2. La franchise par rapport à l'autoassurance. Cette comparaison indique qui paie en cas de sinistre. Si la franchise pour dégât d'eau est de 100 000 $ et que le fonds d'autoassurance contient 20 000 $, la différence peut retomber sur les copropriétaires. Votre acheteur en ferait partie.

Là où elle s'arrête

L'attestation est officielle, signée et normalisée, ce qui incite à la traiter comme la réponse. C'est une divulgation, pas une analyse. Quatre limites comptent.

1. C'est une photo, avec un peu de recul. Elle donne trois ans de charges et de résultats, mais le fonds de prévoyance à une seule date. Elle ne montre pas s'il a été entamé l'an dernier pour payer des travaux ou combler un déficit. Les états financiers, eux, le montrent.
2. La liste des travaux prévus vaut ce que vaut la planification du syndicat. Le règlement exige les travaux majeurs prévus sur dix ans, avec dates et coûts estimés. Sans étude ni carnet d'entretien, cette liste peut être mince, sans montants ou « à déterminer ». Elle ne dit pas non plus combien de fois un projet a été reporté. Ce sont les procès-verbaux qui le montrent.
3. Elle énumère sans expliquer. Un litige en cours y figure comme une simple ligne. L'enjeu, et ce qu'en attend le conseil d'administration, se trouvent dans les procès-verbaux et les états financiers.
4. Elle ne relie pas les documents. La constatation qui compte pour votre acheteur se trouve souvent entre eux : un budget qui ne finance pas ce que l'étude recommande, une franchise que les procès-verbaux montrent tout juste augmentée, un litige dont le coût n'apparaît nulle part au budget.

Pour le courtier, le message est simple. L'attestation est un point de départ, pas un substitut à une vérification diligente et à une lecture attentive de tout le dossier. Elle facilite la première étape; elle ne remplace pas les autres.

D'ici 2028 : travailler sans point de repère

D'ici le 15 août 2028, chaque syndicat devrait disposer d'un carnet d'entretien et d'une étude du fonds de prévoyance conformes : une vue sur 25 ans des travaux que nécessiteront les parties communes, et la recommandation d'un professionnel habilité sur le montant que le fonds devrait contenir pour les payer. À ce moment-là, la comparaison entre le fonds et la recommandation donnera à votre acheteur une lecture directe de la capacité de l'immeuble à suivre.

Nous n'y sommes pas encore. D'ici là, bien des dossiers correspondront à l'une de quatre situations :

1. 01Aucune étudeL'attestation est délivrée sans montant recommandé, et le solde reste seul.
2. 02Une étude ancienneUne étude réalisée avant le 14 août 2023 peut reposer sur des coûts, des hypothèses et une portée qui ne reflètent plus l'immeuble. Sa recommandation est un indice, pas un point de repère.
3. 03Une nouvelle étude que le budget n'a pas rattrapéeL'étude recommande des contributions plus élevées; le budget de l'année ne les reflète pas encore. Cet écart annonce une hausse des charges communes, ou une cotisation.
4. 04Une étude en coursLes procès-verbaux montrent qu'un professionnel a été mandaté. Les conclusions, et la facture, restent à venir.

Cette dernière situation mérite attention. Pour un immeuble qui a cotisé un pourcentage fixe pendant des années, la première étude qui chiffre 25 ans de travaux peut entraîner une hausse marquée des contributions ou un vote sur une cotisation spéciale. Votre acheteur pourrait acheter juste avant que ce chiffre tombe.

Pour les prochaines années, le travail consiste donc à reconstituer le portrait. Faute de point de repère, on le bâtit à partir de ce qui existe : l'âge de l'immeuble, ses composantes majeures et la date de leur dernier remplacement; l'historique du fonds et des contributions sur trois ans d'états financiers; les cotisations spéciales passées; ce que les procès-verbaux indiquent comme mandaté, signalé ou reporté; et toute étude ou tout rapport d'ingénieur antérieur, lu pour ce qu'il a relevé plutôt que pour ce qu'il a recommandé.

Un dossier, deux lectures

Exemple illustratif

60 unités · années 1980

Fonds (attestation)

180 000 $

Montant recommandé

aucun, pas encore d'étude

Fonds sur trois ans

stable, aucune hausse des contributions

Réfection de la toiture

soumise à 420 000 $, reportée deux fois

Écart pour la seule toiture

240 000 $, environ 4 000 $ par unité

L'attestation d'un immeuble de 60 unités construit dans les années 1980 indique un fonds de prévoyance de 180 000 $, aucun litige en cours et, parmi les travaux prévus, la réfection de la toiture, « date et coût à déterminer après l'étude ». Aucun montant recommandé n'y figure, faute d'étude. Lue seule, elle n'a rien d'alarmant : de l'argent dans le fonds, rien en litige, un projet inscrit sans échéance.

Lue avec le reste du dossier, elle change. Les états financiers montrent un fonds autour de 180 000 $ trois années de suite, sans hausse des contributions. Les procès-verbaux de deux assemblées annuelles consécutives montrent un remplacement de toiture soumissionné à 420 000 $ et reporté chaque fois jusqu'à la réalisation de l'étude. Le plus récent procès-verbal montre que le conseil a maintenant mandaté un professionnel pour la faire.

En recoupant le tout : l'immeuble fait face à une toiture connue de 420 000 $, détient 180 000 $, n'a pas augmenté les contributions et s'apprête à recevoir la première étude qui chiffrera tout le reste. L'écart pour la seule toiture représente en moyenne environ 4 000 $ par unité, avant que l'étude n'ajoute quoi que ce soit.

Le montant, l'historique des reports et l'écart ne sont pas dans l'attestation. Ils sont dans le dossier. Et c'est un chiffre avec lequel votre acheteur peut négocier.

Ce que disent les décisions sur les courtiers qui ont transmis ces documents sans les lire : La diligence du courtier.

Quoi en faire

• La lire le jour où elle arrive, et demander en même temps les documents qui la sous-tendent : deux ou trois ans de procès-verbaux, les états financiers, l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien s'ils existent, et la déclaration de copropriété avec ses modifications.
• Faire les deux comparaisons.
• Lire les documents les uns par rapport aux autres, pas un à la fois.
• Traduire les constatations en chiffres. Un manque au fonds, une exposition à la franchise, une cotisation probable : chacun est un argument de négociation, pas seulement un signal d'alarme.

Sources

• Code civil du Québec, art. 1068.1
• Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, art. 10