L'index des immeubles : ce que le registre foncier montre et que le syndicat ne dit pas

Tous les autres documents d'un dossier de copropriété viennent de quelqu'un qui a un intérêt dans la vente : le syndicat, son gestionnaire ou le vendeur. L'index des immeubles, non. C'est la liste, tenue par le registre foncier, de tous les droits publiés contre un lot, et c'est le seul endroit où certaines réponses du dossier peuvent être vérifiées de façon indépendante.

La plupart de ce qu'il montre est courant. Quelques inscriptions ne le sont pas, et elles peuvent contredire ce que disent l'attestation ou le vendeur.

Ce qu'est l'index, et quels lots consulter

Le Registre foncier du Québec tient une page d'index par lot, qui énumère dans l'ordre tous les documents publiés contre ce lot : ventes, hypothèques, préavis, radiations et, pour un condo, la déclaration de copropriété et ses modifications. On le consulte en ligne avec un compte client et le numéro de lot, moyennant de petits frais par document (Gouvernement du Québec).

Pour un condo, un seul lot ne suffit pas. Consultez au moins :

• Le lot de l'unité, la partie privative.
• Le lot des parties communes, qui porte la déclaration, ses modifications et tout ce qui est inscrit contre l'immeuble dans son ensemble.
• Tout lot distinct pour un stationnement ou un espace de rangement qui accompagne l'unité.

Les numéros de lot figurent dans l'acte de vente, sur le compte de taxes et dans notre outil gratuit de recherche par lot, qui montre aussi quels lots appartiennent à la même unité.

Cinq inscriptions qui comptent pour l'acheteur d'un condo

1. L'hypothèque légale du syndicat contre l'unité

Quand un copropriétaire est en retard de plus de 30 jours dans le paiement des charges communes, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale contre sa fraction (art. 2729). L'avis indique le montant dû et les charges prévues pour l'exercice en cours et les deux suivants (Registre foncier).

Comparez-la à l'attestation. Une hypothèque légale inscrite par le syndicat à côté d'une attestation qui ne montre aucun arrérage est une contradiction qui mérite une question écrite : soit les arrérages ont été payés et l'hypothèque n'a jamais été radiée, soit l'un des deux documents est inexact. Les charges communes dues et impayées sur la fraction deviennent celles de l'acheteur à la vente (art. 1069) : le notaire doit le savoir.

2. Un préavis d'exercice contre l'unité

Un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire signifie qu'un créancier, souvent le prêteur du vendeur ou le syndicat, a entrepris de faire valoir son hypothèque : prise de possession, prise en paiement ou vente (art. 2757). Pour un immeuble, le propriétaire dispose de 60 jours pour délaisser le bien (Registre foncier).

Il n'empêche pas une vente, et un vendeur sous pression peut simplement vouloir en finir. Mais il change la donne : l'échéancier est plus serré, le créancier peut avoir son mot à dire, et le notaire devra le régler.

3. Des hypothèques légales de la construction contre les parties communes

Un entrepreneur, un ouvrier ou un fournisseur qui a participé à des travaux sur l'immeuble et n'a pas été payé peut inscrire une hypothèque légale dans les 30 jours suivant la fin des travaux (art. 2727). Elle s'éteint après six mois, à moins qu'il n'intente une action ou n'inscrive un préavis (Registre foncier).

Sur le lot des parties communes, elle signale un différend entre le syndicat et un entrepreneur au sujet de travaux sur l'immeuble. Cherchez-en la trace dans les procès-verbaux et les états financiers : une facture contestée, une retenue, une poursuite. Une facture que le syndicat finit par devoir payer devient un coût pour tous les copropriétaires.

4. Les modifications de la déclaration

Les modifications de la déclaration de copropriété sont publiées, et elles apparaissent à l'index. Comparez la liste avec la déclaration transmise par le syndicat. Une modification inscrite mais absente du dossier peut changer les règles de location, l'usage d'une partie commune ou les valeurs relatives. Demandez-la. Notre article sur la déclaration de copropriété présente les restrictions à surveiller.

5. Les inscriptions courantes

L'essentiel de la page est courant : les ventes successives de l'unité, l'hypothèque du vendeur, les radiations d'hypothèques plus anciennes. L'hypothèque du vendeur est remboursée à même le prix de vente, et le notaire s'en charge. Ces inscriptions méritent un coup d'œil pour une seule raison : une série de reventes rapides de la même unité est inhabituelle, et en dit parfois long sur l'unité ou l'immeuble.

Lire une inscription

Chaque ligne indique une date de présentation, un numéro d'inscription, la nature du document (vente, hypothèque, préavis, radiation) et les parties. Pour les inscriptions récentes, le numéro d'inscription ouvre le document au long. Les radiations apparaissent en mention sur l'inscription qu'elles annulent : une vieille hypothèque peut donc être radiée même si elle figure toujours à l'index.

Les inscriptions plus anciennes se trouvent sur des pages numérisées d'avant l'informatisation du registre, parfois manuscrites. Si un lot en territoire rénové ne montre rien avant une certaine date, l'historique antérieur se trouve sous l'ancien numéro de lot, que la page indique en concordance (Registre foncier).

Ce qu'il n'est pas

Ce n'est pas un examen des titres. C'est le travail du notaire, et une lecture de l'index ne le remplace pas.

Un index sans inscription ne veut pas dire aucun arrérage. L'hypothèque légale du syndicat n'existe qu'une fois son avis inscrit, et bien des syndicats recouvrent les retards de paiement sans jamais en inscrire. L'attestation et une question écrite au syndicat restent nécessaires.

Enfin, le registre officiel prévaut sur tout résumé qu'on en fait, y compris le vôtre.

Quoi en faire

• Consulter l'index du lot de l'unité, du lot des parties communes et de tout lot de stationnement ou de rangement, tôt dans le dossier.
• Comparer les hypothèques légales du syndicat à ce que dit l'attestation sur les arrérages.
• Noter tout préavis d'exercice et en informer votre acheteur et le notaire.
• Comparer les hypothèques légales de la construction sur les parties communes aux procès-verbaux et aux états financiers.
• Comparer les modifications inscrites à la déclaration du dossier, et demander celles qui manquent.
• Soumettre par écrit toute contradiction au syndicat ou au vendeur, pendant que la condition d'examen de votre acheteur court encore. Notre article sur la condition d'examen des documents traite des délais.

Sources

• Gouvernement du Québec, Consulter l'historique d'une propriété
• Code civil du Québec, art. 2729
• Registre foncier du Québec, Hypothèque légale d'un syndicat de copropriétaires (PDF)
• Code civil du Québec, art. 1069
• Code civil du Québec, art. 2757
• Registre foncier du Québec, Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire (PDF)
• Code civil du Québec, art. 2727
• Registre foncier du Québec, Hypothèque légale de la construction (PDF)
• Registre foncier du Québec, Aide à la consultation du registre foncier (PDF)