Copropriété indivise et actions : quand ce n'est pas un condo
La plupart des appartements vendus comme des condos au Québec sont détenus en copropriété divise : votre client est propriétaire d'une unité et d'une part des parties communes, et un syndicat administre l'immeuble. Mais deux autres formes se vendent à côté, souvent décrites de la même façon : la copropriété indivise, et les actions d'une société propriétaire de l'immeuble. Chacune a ses propres documents, son propre financement et ses propres risques, et les protections qui s'appliquent désormais à la copropriété divise ne s'appliquent ni à l'une ni à l'autre.
Votre client connaîtra rarement la différence, et les inscriptions ne la font pas toujours correctement. Déterminer de quelle forme il s'agit passe avant tout le reste du dossier.
La copropriété indivise
Ici, votre client achète un pourcentage de l'immeuble entier, partagé avec les autres propriétaires, plutôt qu'une unité à lui. Il n'y a qu'un seul lot et un seul compte de taxes pour l'immeuble. Il n'y a pas de syndicat. La gestion de l'immeuble, l'attribution des logements, le partage des coûts et les conditions de vente d'une part sont fixés par une entente entre les propriétaires : la convention d'indivision.
Cette convention n'est pas obligatoire, mais sans elle, l'arrangement repose sur les règles générales du Code civil, qui n'ont pas été pensées pour un immeuble à logements. Sa qualité constitue l'essentiel de la protection de votre client. C'est donc le premier document à lire, en vérifiant aussi s'il a été publié au registre foncier.
Trois points méritent une attention particulière.
- Le financement est plus difficile. Les acheteurs doivent habituellement verser une mise de fonds d'au moins 20 %, et les propriétaires sont souvent tenus d'emprunter auprès de la même institution que les autres.
- Le titre peut être précaire. En vertu de l'article 1022 du Code civil, les autres indivisaires peuvent écarter l'acheteur d'une part vendue à un tiers en la rachetant, dans les 60 jours où ils apprennent la vente et au plus tard un an après celle-ci, à moins qu'une convention publiée ne leur accorde plutôt un droit de préemption. Un acheteur qui ne le vérifie pas peut se voir retirer son achat.
- Les nouvelles protections ne s'appliquent pas. L'attestation, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance sont des règles de la copropriété divise. Dans un immeuble en indivision, la planification et l'épargne pour les travaux majeurs dépendent entièrement de ce que les propriétaires ont convenu.
Les actions
Dans cette structure, une société est propriétaire de l'immeuble, et votre client achète des actions de cette société, avec un bail qui lui donne l'usage exclusif d'un appartement précis.
L'OACIQ est clair : il ne s'agit ni de copropriété divise ni de copropriété indivise, et le courtier ne doit jamais la décrire comme l'une ou l'autre. Votre client ne devient pas propriétaire de l'appartement. Il devient actionnaire et locataire.
Cela change beaucoup de choses. Les documents qui encadrent l'immeuble, la convention entre actionnaires et les règlements de la société, ne sont pas publiés au registre foncier; il faut les obtenir de la société ou du vendeur. Un prêteur ne peut pas prendre d'hypothèque immobilière sur l'appartement et exigera une autre forme de garantie. Un tribunal a jugé que la garantie de qualité ne s'applique pas au vendeur des actions : le recours de votre client pour des vices cachés vise la société, pas le vendeur. Les cotisations spéciales sont votées par les actionnaires. La transaction peut aussi reléver des valeurs mobilières en plus du courtage immobilier, et l'OACIQ recommande de faire appel à un avocat spécialisé plutôt que de s'en remettre aux formulaires habituels.
Côte à côte
| Divise | Indivise | Actions | |
|---|---|---|---|
| Ce que votre client possède | Une partie privative et une part des parties communes | Une part de l'immeuble entier | Des actions d'une société, et un bail |
| Registre foncier | Son propre lot | Un seul lot pour l'immeuble | Aucun lot pour l'appartement |
| Qui gère | Un syndicat | Les propriétaires, selon leur convention | Le conseil de la société |
| Document clé | Déclaration de copropriété | Convention d'indivision | Convention entre actionnaires et règlements |
| Financement | Habituel, prêts assurés possibles | Habituellement 20 % de mise de fonds, souvent un prêteur commun | Aucune hypothèque immobilière |
| Attestation et étude du fonds | Oui | Non | Non |
Comment savoir de quelle forme il s'agit
Ne vous fiez pas à l'inscription. Consultez le registre foncier : un lot distinct pour l'unité indique la copropriété divise; un seul lot pour l'immeuble, dont le vendeur détient une part, indique la copropriété indivise; et si le vendeur détient des actions et un bail, il n'y a aucun lot pour l'appartement. Demandez ensuite le document qui correspond : la déclaration, la convention d'indivision, ou la convention entre actionnaires et les règlements.
Pour votre client
Cette propriété n'est pas un condo au sens habituel. [Indivise : vous seriez propriétaire d'un pourcentage de l'immeuble entier avec les autres propriétaires, selon une entente entre vous, plutôt que de votre propre unité. Le financement exige habituellement une mise de fonds de 20 %, et les autres propriétaires pourraient avoir le droit de racheter votre part si elle est vendue.] [Actions : vous seriez propriétaire d'actions de la société qui possède l'immeuble, avec un bail sur votre appartement, mais pas de l'appartement lui-même. Le financement fonctionne autrement, et vos protections d'acheteur ne sont pas les mêmes.] Avant d'aller plus loin, nous examinerons ensemble [la convention d'indivision / la convention entre actionnaires et les règlements].
Sources
Lisez tout le dossier, pas un seul document.
Quotepart ouvre ses portes par cohortes de courtiers et d'agences.
Le présent article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique.
Cet article a été rédigé avec l’aide d’outils d’IA, puis révisé et vérifié par l’équipe de Quotepart à la lumière des lois, règlements et décisions qu’il cite.