Ce que votre client achète vraiment quand il achète un condo
Demandez à un client ce qu'il achète, et il vous décrira un appartement : les pièces, la vue, le stationnement. Juridiquement, il achète quelque chose de plus grand. Un condo au Québec est une fraction d'un immeuble détenu en copropriété divise, et avec elle viennent une part de tout ce que les copropriétaires détiennent en commun, une place au syndicat qui administre l'immeuble, et les règles et les coûts que ce syndicat a déjà fixés.
La plupart des acheteurs ne le voient pas ainsi, et cela change la façon de lire chaque document du dossier. L'expliquer fait partie de votre devoir de conseil, et c'est le point de départ de tout le reste de cette série.
Une fraction, pas un appartement
Votre client sera pleinement propriétaire de sa partie privative : l'appartement lui-même, avec son propre numéro de lot au registre foncier et son propre compte de taxes municipales. Il sera aussi propriétaire d'une part des parties communes : le terrain, la structure, la toiture, l'enveloppe, les systèmes mécaniques, les corridors.
Cette part correspond à la valeur relative de l'unité, fixée dans la déclaration de copropriété. C'est la quote-part de l'unité, et elle compte plus que la plupart des acheteurs ne le pensent. Elle détermine le nombre de voix de l'unité en assemblée et la part des charges communes et des cotisations spéciales qu'elle paie. Deux unités de même superficie peuvent avoir des valeurs relatives différentes.
Certaines parties communes sont à usage restreint : un balcon, un espace de stationnement ou un casier de rangement dont un seul copropriétaire a l'usage, mais qui appartient à tous. La déclaration peut mettre les coûts de ces parties à la charge de ceux qui en ont l'usage.
Une place au syndicat
En achetant la fraction, votre client devient membre du syndicat, la personne morale formée de l'ensemble des copropriétaires. Le syndicat entretient l'immeuble, l'assure, gère le fonds de prévoyance et fait respecter les règles. Au quotidien, c'est le conseil d'administration qui le dirige. Les décisions importantes se prennent en assemblée des copropriétaires, où les voix sont pondérées selon la valeur relative.
Deux conséquences méritent d'être expliquées au client. Les décisions se prennent à la majorité : votre client sera lié par des votes qu'il perd. Et les décisions prises avant son arrivée font partie de l'achat : le budget de l'année, un contrat signé avec un entrepreneur, un litige déjà en cours, des travaux déjà approuvés. Tout cela fait partie de ce qu'il achète.
Les règles viennent avec
La déclaration de copropriété est publiée au registre foncier et comprend trois parties. L'acte constitutif énonce la destination de l'immeuble et la valeur relative de chaque fraction. Le règlement de l'immeuble fixe les règles de la vie quotidienne. L'état descriptif des fractions désigne chaque unité.
C'est dans le règlement de l'immeuble que les clients ont des surprises : limites à la location, surtout à court terme; règles sur les animaux; restrictions sur les rénovations, les revêtements de plancher ou les balcons. Les copropriétaires peuvent modifier bon nombre de ces règles par un vote en assemblée. Les règles sous lesquelles votre client achète ne seront donc pas forcément celles sous lesquelles il vivra dans cinq ans.
Les coûts viennent avec
Votre client paiera chaque mois des charges communes, en proportion de la valeur relative de son unité. Une partie de ces charges va au fonds de prévoyance, qui finance les réparations majeures. Quand le fonds ne suffit pas, le syndicat peut voter une cotisation spéciale, et votre client en paie sa part. Les assurances du syndicat comportent aussi des franchises, parfois élevées, et selon la cause d'un sinistre, une partie de la franchise peut revenir à un copropriétaire.
Aucun de ces montants n'est figé. Les charges augmentent avec les coûts, les contributions augmentent quand une étude conclut que le fonds est insuffisant, et les cotisations spéciales arrivent quand les travaux ne peuvent plus attendre.
Ce que l'inspection couvre, et ce qu'elle ne couvre pas
Les acheteurs tiennent à une inspection, et ils ont raison. Mais l'inspecteur examine l'unité, tout au plus les parties communes qui l'entourent. Le reste de ce que votre client achète, les finances de l'immeuble, ses travaux à venir, ses règles et ses litiges, se trouve dans les documents du syndicat : l'attestation, les procès-verbaux, les états financiers, le budget, l'étude du fonds de prévoyance et la déclaration. Les lire, c'est l'autre moitié de l'inspection.
Notre article sur l'attestation du syndicat explique ce qu'elle contient et là où elle s'arrête, et notre article sur le fonds de prévoyance explique comment juger s'il est suffisant.
D'abord, s'assurer que c'est bien un condo
Tout ce qui précède décrit la copropriété divise. Certains immeubles vendus comme des condos sont autre chose : de la copropriété indivise, ou des actions d'une société propriétaire de l'immeuble. Les règles, les documents, le financement et les risques sont différents, et les protections décrites dans cette série ne s'appliquent pas. Vérifiez le registre foncier avant toute chose. Un article distinct traite de ces deux formes.
Pour votre client
En achetant un condo, vous achetez plus que l'appartement. Vous serez propriétaire de votre unité, et d'une part des parties communes de l'immeuble, comme la toiture, la structure et le terrain. Cette part, fixée dans la déclaration de copropriété, détermine votre droit de vote au syndicat et ce que vous payez des coûts de l'immeuble. Vous deviendrez aussi membre du syndicat qui administre l'immeuble, et vous serez lié par ses règles et par les décisions qu'il a déjà prises. C'est pourquoi, en plus de l'inspection, nous examinons les documents du syndicat : ils nous disent comment l'immeuble est géré, quels travaux s'en viennent et ce qu'ils risquent de vous coûter.
Lisez tout le dossier, pas un seul document.
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Le présent article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique.
Cet article a été rédigé avec l’aide d’outils d’IA, puis révisé et vérifié par l’équipe de Quotepart à la lumière des lois, règlements et décisions qu’il cite.