Vendre un condo : préparer le dossier du syndicat avant l'inscription
Cet article s'adresse au courtier inscripteur. Les courtiers des acheteurs demandent maintenant l'attestation du syndicat, les procès-verbaux, les états financiers et l'étude du fonds de prévoyance, et la condition de leur offre leur donne un nombre de jours précis pour les lire. Un dossier constitué après l'acceptation de la promesse, c'est ainsi que les transactions traînent, se renégocient ou échouent. Constitué avant la mise en marché, il fait l'inverse.
Ce que le vendeur doit fournir
L'attestation. Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété (art. 1068.1). Le syndicat dispose de 15 jours pour la produire une fois la demande faite. L'OACIQ recommande au courtier du vendeur de la demander dès la signature du contrat de courtage, pour qu'elle soit prête pour tout acheteur, et de vérifier qu'elle contient tout ce qu'exige le règlement (OACIQ). Notre article sur l'attestation du syndicat explique ce qu'elle contient.
Les déclarations du vendeur. Le formulaire de l'OACIQ pour la copropriété divise est obligatoire, et il interroge le vendeur sur le fonds de prévoyance, le plan de gestion de l'actif, les cotisations spéciales votées ou à prévoir, et les travaux importants aux parties communes (formulaire).
Ce que la condition de l'acheteur énumérera. La promesse d'achat pour une copropriété divise nomme déjà les principaux documents du syndicat dans sa condition d'examen : la déclaration et ses modifications, les procès-verbaux, l'assurance, le descriptif de la partie privative, le fonds d'autoassurance et les états financiers. Un courtier d'acheteur bien avisé y ajoutera l'attestation, le budget, l'étude du fonds et le carnet d'entretien. Notre article sur la condition d'examen des documents montre ce qu'on lui conseille de demander.
Le dossier à constituer à l'inscription
Auprès du syndicat, habituellement par son gestionnaire :
- La déclaration de copropriété, avec toutes ses modifications.
- Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, pour au moins les trois dernières années.
- Les états financiers des deux ou trois derniers exercices, et le budget en cours.
- L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, si le syndicat les a.
- Le certificat ou la police d'assurance, avec les franchises.
- Le descriptif des parties privatives, ou celui de l'unité de référence.
- L'attestation.
La demande de renseignements au syndicat des copropriétaires de l'OACIQ reste utile pour les questions auxquelles l'attestation ne répond pas, mais elle ne la remplace pas.
Au registre foncier : les modifications publiées de la déclaration, pour vérifier que rien ne manque à la copie du syndicat.
Auprès du vendeur : le certificat de localisation, les derniers comptes de taxes municipales et scolaires, et la liste des travaux faits dans l'unité, avec les permis.
Le lire avant l'acheteur
Le courtier de l'acheteur lira le dossier à la recherche d'un fonds en retard sur son étude, d'une cotisation spéciale en préparation, de dégâts d'eau à répétition, d'un litige ou d'une restriction au règlement que son client n'acceptera pas. Lisez-le pour les mêmes choses, en premier. Tout ce que vous trouvez maintenant, vous pouvez l'expliquer à votre rythme plutôt qu'en réponse à un avis du courtier de l'acheteur au sixième jour.
Vérifiez ensuite les déclarations du vendeur par rapport aux documents. Si le vendeur répond qu'aucune cotisation spéciale n'est à prévoir et que les procès-verbaux montrent une consultation sur le financement de la toiture, le courtier de l'acheteur le verra. Un écart entre les deux est le meilleur argument de négociation qu'un acheteur puisse avoir, et un risque de responsabilité pour le vendeur et pour vous.
Divulguer ce que vous trouvez
Un problème connu et divulgué à l'inscription fait partie du prix. Le même problème découvert pendant la condition devient une renégociation, sous échéance, avec un acheteur qui peut se retirer.
Les décisions vont dans le même sens. Des courtiers qui connaissaient une cotisation spéciale à venir et ne l'ont pas mise par écrit ont été tenus responsables ou sanctionnés, et des courtiers qui avaient obtenu les documents, les avaient lus et avaient consigné ce qu'ils y avaient trouvé ont été exonérés. Notre article sur la diligence du courtier passe les dossiers en revue.
En pratique :
- Inscrivez les faits dans la fiche descriptive et les déclarations du vendeur : la cotisation spéciale votée, les travaux prévus, la consultation annoncée.
- Quand un coût s'en vient, chiffrez-le avec la méthode de notre article sur les cotisations spéciales, et discutez avec le vendeur de l'intégrer au prix.
- Si une cotisation spéciale a été votée, convenez avec le vendeur de qui la paiera avant qu'une offre arrive, pour pouvoir l'inscrire dans la promesse.
Le calendrier
En partant de la date d'inscription :
- Signature du contrat de courtage : demandez l'attestation et les documents au syndicat le jour même.
- Dans les 15 jours : le délai du syndicat pour l'attestation. Relancez pour les autres documents entre-temps.
- Avant la mise en marché : lisez le dossier, vérifiez les déclarations du vendeur par rapport à celui-ci, et décidez avec le vendeur de ce qu'il faut divulguer et de la façon d'en tenir compte dans le prix.
- À la première offre : le dossier est prêt à transmettre, et la condition d'examen de l'acheteur peut prévoir un délai court et réaliste.
Liste de vérification
- Demander l'attestation et les documents du syndicat à la signature du contrat de courtage.
- Vérifier que l'attestation contient tout ce qu'exige le règlement.
- Obtenir les modifications publiées au registre foncier.
- Recueillir auprès du vendeur le certificat de localisation, les comptes de taxes et l'historique des travaux.
- Lire le dossier à la recherche des mêmes signaux que le courtier de l'acheteur.
- Vérifier les déclarations du vendeur par rapport aux documents.
- Divulguer par écrit ce que vous trouvez, et l'intégrer au prix quand c'est possible.
- Avoir le dossier prêt à transmettre dès la première offre.
Sources
Lisez tout le dossier, pas un seul document.
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Le présent article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique.
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