Les signaux d'alarme en assurance dans un dossier de copropriété
L'assurance passe rarement en premier quand un acheteur lit un dossier de copropriété. Elle le devrait. Un immeuble qui a un problème d'assurance le paie de la même façon qu'un immeuble dont le fonds de prévoyance est faible : par une cotisation spéciale ou une hausse des charges, souvent en moins d'un an ou deux. Les signaux se trouvent dans les documents que votre acheteur examine déjà.
Comment un problème d'assurance devient un coût pour votre acheteur
Le syndicat assure tout l'immeuble, parties privatives comprises (art. 1073). Lors d'un sinistre, il paie la franchise à même son fonds d'autoassurance, qui depuis le 15 avril 2022 doit être constitué en vue d'atteindre la franchise la plus élevée de la police (art. 1071.1). Ce que le fonds et l'assureur ne couvrent pas est réparti entre les copropriétaires selon leur valeur relative.
Le coût peut donc atteindre votre acheteur de trois façons :
- Une franchise que le fonds ne peut pas couvrir.
- Une réclamation refusée par l'assureur, et le syndicat paie toute la réparation.
- Un renouvellement à une prime ou une franchise beaucoup plus élevée, qui se retrouve dans le budget suivant.
Cinq signaux dans le dossier
1. Des franchises bien supérieures au fonds d'autoassurance
Comparez la franchise la plus élevée de la police, souvent celle des dégâts d'eau, au solde du fonds d'autoassurance dans les états financiers. Une franchise de 50 000 $ face à un fonds de 10 000 $, c'est une réclamation de plus avant une cotisation spéciale. Pour une fraction dont la valeur relative est de 4,6 %, les 40 000 $ manquants représentent environ 1 840 $.
2. Des dégâts d'eau à répétition
Cherchez les franchises payées et les réparations après sinistre dans les procès-verbaux et les états financiers. Une réclamation, c'est de la malchance. Plusieurs en quelques années indiquent généralement un problème d'immeuble, comme une plomberie vieillissante, des colonnes montantes ou une toiture, et les assureurs réagissent en haussant primes et franchises.
3. Une réclamation ouverte, contestée ou refusée
C'est le signal le plus sérieux. Les polices excluent l'usure et le manque d'entretien : une réclamation pour de l'eau entrée par une toiture usée ou un tuyau corrodé peut être refusée, et le syndicat paie alors toute la réparation, pas seulement la franchise. Repérez dans les procès-verbaux des mots comme refus, contestation, expert en sinistre ou « la position de l'assureur », et les réparations que le conseil dit vouloir financer lui-même.
4. Des difficultés au renouvellement
Un changement d'assureur, une forte hausse de la prime, une franchise pour dégâts d'eau nouvelle ou beaucoup plus élevée, ou des procès-verbaux où le conseil ou son courtier d'assurance fait état de difficultés à trouver une couverture. Chacun de ces éléments arrive habituellement dans le budget suivant sous forme de charges plus élevées, et des difficultés de renouvellement peuvent aussi rendre les prêteurs plus prudents.
5. Des travaux reportés et des sinistres au même endroit
Une toiture que les procès-verbaux reportent d'année en année, à côté d'un dégât d'eau au dernier étage, prépare le terrain au signal 3. Comparez l'étude du fonds de prévoyance aux sinistres : quand la même composante apparaît des deux côtés, la prochaine réclamation pourrait ne pas être couverte.
Quoi faire de chacun
Demandez par écrit. Adressez au syndicat, par l'entremise du vendeur, des questions précises : les franchises en vigueur, le solde du fonds d'autoassurance, toute réclamation faite au cours des cinq dernières années et son statut, toute réclamation refusée ou contestée, et la date de renouvellement ainsi que tout changement de prime ou de franchise au dernier renouvellement. Des réponses écrites protègent votre acheteur et vous protègent aussi, comme le montre notre article sur la diligence du courtier.
Obtenez les documents. La police d'assurance ou le certificat de l'assureur, les états financiers avec le fonds d'autoassurance, et les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration. Tous peuvent être visés par la condition d'examen des documents de la promesse d'achat, à condition qu'elle les énumère. Notre article sur la condition d'examen des documents explique comment.
Chiffrez. Un manque dans le fonds d'autoassurance, ou une réparation que le syndicat paie sans son assureur, est un coût qui a un montant. Multipliez-le par la valeur relative de la fraction, comme pour toute cotisation spéciale. Votre acheteur a alors une raison documentée de revoir le prix, ou de se retirer pendant le délai de la condition.
Ne posez pas de diagnostic. La question de savoir si une réclamation aurait dû être couverte relève du syndicat, de son assureur et parfois d'un avocat. Votre rôle est de repérer le signal, de poser la question et de vous assurer que votre acheteur décide en connaissant la réponse.
Pour votre client
Une partie de la question touche l'assurance de votre acheteur, et elle mérite une ligne dans vos conseils. Si une fuite part de son unité après son arrivée, le syndicat peut lui réclamer la franchise (art. 1074.2). Une courte note à adapter :
L'assurance de l'immeuble prévoit une franchise de [montant] pour les dégâts d'eau. Si une fuite part un jour de votre unité, le syndicat peut vous demander de la payer. Avant la signature de l'acte, demandez à votre assureur de confirmer que votre police de copropriétaire couvre une franchise réclamée par le syndicat, jusqu'à au moins ce montant, en plus de votre responsabilité civile et des améliorations apportées à l'unité.
Les copropriétaires doivent détenir une assurance responsabilité civile d'au moins 1 million de dollars, ou de 2 millions dans un immeuble de 13 unités ou plus (CCQ, r. 4.1). Les conseils sur la couverture elle-même reviennent à l'assureur.
Liste de vérification
- La franchise la plus élevée par rapport au fonds d'autoassurance.
- Les sinistres et les franchises payées ces dernières années, dans les procès-verbaux et les états financiers.
- Toute réclamation ouverte, contestée ou refusée, et toute réparation que le syndicat paie lui-même.
- Le dernier renouvellement : assureur, prime, franchises, et toute difficulté à trouver une couverture.
- Les travaux reportés sur des composantes qui figurent aussi dans les sinistres.
- Des réponses écrites du syndicat, et un montant pour tout coût repéré.
- Une note à votre acheteur indiquant la franchise de l'immeuble pour les dégâts d'eau.
Sources
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